疫情影响之下,房地产基金将如何走向?

  宜信财富了解到,根据美国约翰·霍普金斯大学的初步统计,截止2020年3月31日,美国Covid-9新冠病毒新增确诊病例连续六天超过1万例,累计确诊已超16万人。美国政府目前采取多项措施进行防控,包括控制病毒传播、保障人民基本生活、调配动员全国医疗资源,同时出台多项配套政策刺激经济发展。本文将根据新冠病毒肺炎疫情在美国扩散,对美国商业地产现阶段变化做出初步分析。

  一、 酒店物业:损失惨重

  根据行业统计机构STR最新的数据显示,美国上周(3月16-22日)酒店入住率仅为30%,与去年同期相比下跌了56%,每晚平均房价93美元,同样低于去年同期价格。受冲击最大的地区为旧金山市和纽约市,当前入住率仅为17%,与去年同期相比下降80%。

  美国目前仅有不到一半的人口被政府要求居家隔离减少外出(stay-at-home
orders),随着疫情的升级,将会有更多城市采取更加积极的防疫措施。随着居家隔离措施在全美不断扩大,届时美国的酒店将面临惨重的损失,同时从事酒店相关职业的员工,如前台、服务员、清洁工等将会持续无薪假,甚至失去工作。

  The entrance to Trump International Hotel in Washington on 3/23. Most
amenities inside the hotel were shuttered this week in order to comply with a
local order. Credit...Tom Brenner/Reuters

 二、 零售物业:结构性转型,风险与机会并存

  目前采取积极防疫措施的州政府为了减少大量人群聚集,要求所有经营非基本民生行业的店铺(Non-Essential Retail
Stores)暂停营业,包含购物商场、餐馆、理发店、酒吧等。此类失去营收流水的店铺短期内还可维持,但如果疫情持续时间较长,店主将会通过裁员节约成本,长此以往,甚至店铺将面临倒闭。另一方面,食品杂货店(Grocery)、药品杂货店(Pharmacy)、杂货批发店(沃尔玛、Costco等)、外卖店(Take-out
Restaurant)等销售生活用品和食品的店铺则人满为患,时常发生囤货抢购,经营流水甚至远超平时。同时,居民网上购物的需求大涨,亚马逊紧急招聘10万员工负责处理物品分类及快递派送等工作。

  新冠病毒将会影响美国的消费方式,促使零售业的结构性转型。预计疫情过后线上购物需求将继续保持增长,而线下需求将会持续走低,从而可能进一步推动一些店铺倒闭,物业空置。此时,是低价抄底购买零售物业的最佳时机,通过对物业的升级改造,将原先偏向于购物的零售空间,转型为偏向于体验的空间,例如新科技体验店、儿童娱乐、餐厅休闲等,这些无法在线上购物中满足的需求将会有可能成为顾客的新宠。

  A pedestrian passes through a sparsely populated retail hub at the World
Financial Center, 3/17 in New York. John Minchillo | AP Photo file

  People shop for toilet paper and other provisions at a Costco store in
Novato, California, on March 14, 2020. Josh Edelson / AFP - Getty Images

  三、 办公物业:政府救市,优质物业稳定

  目前美国办公物业市场受到新冠病毒疫情的影响较小,美联储降息、量化宽松增加市场流动性,2万亿美元经济刺激计划等都可以帮助企业度过难关。优质物业中的租户体量大、现金流充足、抗风险能力较强,虽然会因疫情影响造成一定经济损失,但疫情过后可以快速恢复正常运营。但对于品质较低的办公物业,租户大多为小公司,体量较小、现金流不足、抗风险能力弱,在疫情冲击下很可能会面临裁员、倒闭的风险。最终导致缩减租赁面积,甚至是退租。

  美国近二十年持续推动现代开放式空间的办公环境,不仅能够减小员工人均办公面积,还有利于团队沟通。疫情期间全民在家办公的新方式将会加快这个进程,当员工居家办公也可高效按时完成工作,企业主后续可能会考虑提供弹性到岗制度,从而节省办公面积和办公用品的成本。最终,这将影响办公物业的结构性转型,适应更加现代化的办公模式。

  As more and more people work and study from home due to coronavirus,
internet networks could buckle under increased traffic | John MacDougall/AFP via
Getty Images

       四、
长租公寓:两极分化,优质物业稳定

  美国政府宣布国家进入紧急状态,部分州政府要求民众在家自我隔离,美国目前住房拥有率大约为65%,近35%的居民居住在长租公寓。租房是刚需,受新冠病毒此类黑天鹅事件影响较小,优质长租公寓中的租户大多有一定的经济基础,租金按时支付的困难不大,但最近的市场认为品质不高的长租公寓可能会受到冲击。

  不少美国人没有储蓄的习惯,一旦失去了工作,很可能失去生活来源。在疫情发生之前,美国的失业率为3.5%,几乎为历史最低点,但疫情发生后一些公司为了缩减成本,不得不解聘员工。根据美国劳工部统计数据,三月第三周(3月16-21日)美国新增失业人口328万人,创下自1967年开始记录此数据的历史记录,之前的记录保持日是1982年10月2日的69.5万人。这些失去工作的小时工、合同工、蓝领工人、自由职业者等受疫情影响将失去经济来源,难以支付住房的租金。

  目前美国两党共同拟定的2万亿美元经济刺激计划已通过参议院的投票,待众议院投票通过、总统签字后即可生效。内容包括每人$1200美元全民补助、失业保险额外增加每周600美元等措施帮助失业人员。相信随着疫情的发展,美国政府还会出台其他相关政策,帮助困难人群度过难关,稳定市场秩序。

  五、 学生公寓:降低学生录取门槛,学生公寓需求增加

  最近几周美国高校受疫情影响关闭校区,改为线上授课。华盛顿邮报文章《Coronavirus Creates College
Uncertainty,Admission Get
Easier》调查表明,美国高校为了降低疫情对入学的不确定影响,确保秋季学期的正常开学,降低了大学申请录取的门槛。Reed
University将60名等待期的学生改为录取,提升3%的录取率;Kalamazoo University今年的录取学生数增加了200名;Franklin
& Marshall
College不仅增加2%的录取率,而且还承诺减免困难家庭的学费。此外,前景不明朗的宏观经济环境,也鼓励学生回到校园继续进修,以及刚刚毕业的本科生继续攻读硕士学位。

  新冠病毒让每个人学会了保持距离交流(Social
Distancing)。对于学生来说,学生公寓中提供带有独立卫生间的单人房间,就是最理想的公寓了。

      六、
在建地产项目:工期可能会短暂延误,但总开发成本变化不大,风险可控

  美国各州根据各自不同的疫情发展制定不同的防疫方案,最早执行封城全员居家(Stay-at-home
order)的旧金山市,将住房建造规定为基本生活服务(Essential
Service),在封城期间可以继续施工,不影响工期。当然,并不排除未来实行更加严格的防疫措施,如全部停工停产等,但就目前的状况可以确定,在建地产项目的工期短暂延误是可能的。

  工期延误通常会增加开发成本,美联储紧急降息1.5%,可大大减少项目的融资成本,同时,建筑材料成本和人工成本在疫情期间受供求关系影响会有所降低。综合考虑,项目的总开发成本变化不大,项目的风险可控。

  MOUNTAIN VIEW, CALIFORNIA - MARCH 19: Construction continues at the
Montecito by SummerHill Homes site, Thursday, March 18, 2020, in Mountain View,
Calif.

  经过一段时间的混乱与无序,美国政府的防疫抗疫政策已逐步进入正轨,希望疫情的拐点能尽快到来。我们将继续跟进美国地产发展,为大家带来最新的地产分析。

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